تكوين الملف

في نهاية هذا الفصل، ستعرف

• التمييز بين صنفي الأعباء في المادة 750 بصيغتها الحالية (القانون 83-01)
• القول، لكل صنف، من يدفع وبأي مفتاح
• الردّ على من يطلب « توزيع كل شيء بالتساوي » أو « إعفاء عمارة من المصعد »

القاعدة

تقسّم المادة 750 من القانون المدني (بصيغة القانون 83-01) الأعباء المشتركة إلى صنفين. الصنف الأول: التسيير الجاري والترميمات الصغيرة للأجزاء المشتركة — الحارس، تنظيف المداخل، كهرباء الأجزاء المشتركة، الصيانة الجارية للمصعد. تقع هذه الأعباء على عاتق جميع الشاغلين، الفعليين أو غير الفعليين، وتُوزَّع بالتساوي بينهم، حسب الكيفيات التي تقرّرها الجمعية العامة. الصنف الثاني: الترميمات الكبرى للبناية وصيانتها وأمن الملاك والشاغلين — السطح، الواجهات، استبدال المصعد. تقع على عاتق الملاك المشتركين وحدهم، وتُوزَّع على أساس حصة كل قسم في الأجزاء المشتركة، أي على أساس مساحته النافعة (المادة 746). التمييز ليس شكلياً: فهو يقول من يدفع (الشاغل أو المالك) وكيف (بالتساوي أو بالحصة). أمّا المصعد فجزء مشترك من الصنف الثالث خاص بالبناية التي يوجد فيها (المرسوم 14-99): أعباؤه، جارية كانت أم كبرى، تُوزَّع على أقسام تلك البناية وحدها — عمارة « ب » التي لا مصعد فيها لا تتحمّل شيئاً منه.

Art. 750 c. civ. (loi 83-01) ; art. 746 ; décret 14-99, II-1.2 et III-1

ما يترتّب عليها عملياً

• الصنف الأول (التسيير الجاري، الترميمات الصغيرة): على الشاغلين، بالتساوي، شاغلاً فعلياً كان القسم أو شاغراً — والمستأجر مدين، ويبقى المؤجّر متضامناً.
• الصنف الثاني (الترميمات الكبرى، الصيانة، الأمن): على الملاك وحدهم، بحصة كل قسم — أي بمساحته النافعة.
• المصعد جزء مشترك من الصنف الثالث خاص ببنايته: أعباؤه على أقسام تلك البناية وحدها، كما يقول بيان التقسيم الوصفي. أعِد إنتاج هذا البيان بشبكة خاصة في المنصة — 0 للقسم الذي لا يخدمه المصعد.
• الجمعية تقرّر كيفيات الدفع (الوتيرة، الآجال)، لا المفتاح: فالمفتاح قانوني.